1.终于痛了

纽曼被迫“下台”后，刘成城开始主动走向前台。

“只看盈利。”不管是通过高客单价还是做大规模，不管是通过人海战术还是精益创业，从今以后刘成城只看氪空间的盈利指标。

一直被同行诟病商业模式to VC的氪空间，也在经历一段时间的“痛”之后做出重要转变：业务从单一的共享办公大比例转向企业定制、资管等，接下来企业定制业务将占到60%的比重。

只不过跟陷在困境里的WeWork相比，氪空间的转向灯很早就亮了。

早在去年11月，刘成城就跟投中网-PropTech研习社说他已经“很痛了”。

关店遭业主双面夹击，退租遭索赔违约金……直到拿到10亿融资，氪空间才开始有更多的精力做更多战略转型。

因为业务一直在“流血”，感觉到痛之后，以刘成城为首的董事会开启了一系列“止血行为”：关店、裁员、换CEO。

如今回望过去这一年，联合办公整个行业的大佬们，并没几个人比纽曼和刘成城好过多少。

在过去的一年里，有人跟头部选手牵了手又分手，有几个合伙人拆伙的，有把公司卖身的，有内部管理层派系林立的，有内部创业再得不到信任和支持的，每一家都不愿被提及的是一线贪腐……

好在，遍体鳞伤的联办创业者们没有选择互相踩踏，而是纷纷在沉默中“抱团取暖”，主动张罗局面的带头大哥还是优客工场创始人毛大庆。

但依旧不得不说，过去这一年，最让CEO们焦头烂额的，是处理之前“激进扩张”留下的烂摊子。

现在再来回顾，联办行业最大的几颗雷都在2019年新年后陆续爆掉了，只不过联办业务属性更加to B，没像长租公寓爆雷那样惊人。

彼时，处在风口浪尖的依旧是氪空间，香港退租写字楼被业主索赔5亿港元天价，曾让业内惊掉下巴。但类似的情况还有很多，行业里更多天价违约赔偿，被悄无声息地按下。

比如，一位从业者就曾向投中网-PropTech研习社爆料，一家地产商背景的空间，从甲级写字楼退租时被索赔2亿违约金，但碍于地产大佬之间的交情，2亿违约金免了，但几百上千万还是没少出。

为什么会有一系列的天价违约赔偿呢？

这正是让刘成城最痛，也让各位掌门人挠心的关键所在——因为规模故事成立，所以联办疯狂扩张。

如果非要给这个行业的下行找个节点，那么“进甲写”会是那个关键时刻。

如果用一句话简单概括这个行业的历程，国内的共享办公2014年乘双创政策之风而起，2015年选手涌入，2016年开始与孵化器、众创空间分化，2017年并购潮和价格战齐舞，2018年第一轮洗牌结束，第一波关店潮正是发生在“进甲写”之后。

在国内，联合办公的发端是旧改，依靠低价拿楼、运营改造、高价出租，联合办公在竞争激烈的商办租赁市场有了一席之地。但疯狂的扩张让联合办公选手们抛弃了原则，成本倒挂，高买低卖，就跟现在陆续爆雷的长租公寓如出一辙。

曾经基于旧改逻辑做的生意，被资本助推后开始膨胀，不少选手把空间开到了甲A级写字楼里去。原本4、5块的生意，硬生生被抬高到十几块、几十块。原本人人坚信的商业信条，在资本秀场里被当成“土玩意儿”摒弃。

而这一切“颠覆”都始于孙正义和纽曼编织起来的这场“梦境”。

在资本市场行情好的时候，清醒和不清醒的玩家都被裹挟进WeWork的“造富故事”里。470亿美金的高估值，全球范围内的品牌美誉度……然而这些都建立在“流血拼规模”的游戏规则之上。

见着WeWork一路风光，一路狂飙，国内的联办选手也跟着讲起了“规模”的故事，疯狂扩张在2018年后半年愈演愈烈。

如果资本市场没有寒冬，联办扩张也许不会降速。然而，冬天还是来了。

如果仅仅是冬天，这不是最致命的，最致命的是：游戏规则变了。

2.时代终结

这个由WeWork吹大的共享办公风口，也由WeWork终止IPO来阶段性收尾。

从今年8月披露招股书开始，舆论瞬间转向，国内外媒体、研究机构像剥皮一样卸下WeWork的新衣。

亏损几十亿美金，高管相继离职，创始人道德风险问题，地产公司还是科技公司，最后直指估值虚高和商业模式是否立得住脚。

外媒报道，哥伦比亚大学商学院兼职教授莱恩•舍曼在谈WeWork时称:“在我漫长的IPO生涯中，我从未见过人们对一家规模如此之大的公司会产生如此一致的负面看法。”

这一系列的混乱，直到纽曼主动辞任，WeWork IPO计划终止，才稍稍消停。

而业内围绕WeWork的看法，也开始分化：谨慎者质疑跟WeWork一样的选手们最后能否跑向终点；乐观者为纽曼开脱，人不可能一天变坏，WeWork毕竟还是靠这个神经质的CEO一手打造起来。

表面看是观点不同，背后实质是路径分化：

是选择原谅纽曼，跟着WeWork的故事继续奔跑下去，依旧拼规模去上市；

还是像刘成城那样，中途变道，转向企业定制，换一个模式只为生意赚钱为先？

国内的头部选手，除了计划要在明年赴美IPO的优客工场，其他CEO们大都热衷评价此事。

比如，只把WeWork和优客工场放在观察范围里的刘成城。

在刘的认知里，尽管纽曼有各式各样的问题，有些涉及商业道德，但WeWork出的问题本质是环境问题——WeWork终止IPO，意味着一个时代的终结。

“一个什么样的时代终结？”

刘成城告诉投中网-PropTech研习社，“一个流血上市，不盈利只靠规模依然受投资人追捧的时代正在终结。”

刘成城认为WeWorkIPO风波背后，不是纽曼个人的成败问题，而是一个时代的终结，一套游戏规则的重塑。

风向真的变了。

曾经放在拼规模上面的注意力，开始被拿来强调盈利能力。

孵化了桉树空间的黑洞投资副总裁付娟对投中网-PropTech研习社表示：“我们觉得互联网烧钱的思维模式并不适用于所有行业，互联网很多企业发展壮大到一定体量后，边际成本几乎为零；但对于大多数行业，特别是像联合办公这种需要资产投入的企业，每一笔收入的增长，都需要资产的前置投入，收入的增长受限于资本的投入能力，在这种情况下企业很难实现爆发性增长，同时靠增值业务支撑主营业务的模式在联合办公领域也是行不通的。”

“所以我们看好的是能够稳扎稳打，且有一定造血能力同时在运营上能够结合智能科技创新运营的联办空间。每个实体店的盈利情况，是我们考核实体项目的重要指标之一。”

如今，梦想加的创始人兼CEO王晓鲁也开始更进一步强调盈利。

“我一直认为，对联合办公企业而言，不以盈利为目的的规模扩张都是徒劳。健康运营始终是梦想加关注的核心。从更精细化的运营模式，到趋稳的扩张节奏，都是因为对经营健康度的关注。从空间成熟期来看，梦想加一直做得很好。今年我们仍然有开业即满租的空间，南京首家一万平的空间也在开业半年内达到80%以上的出租率，成都所有项目都达到90%以上入驻率。近期，我们在华北、华东都会继续开设新空间。而高度健康的经营状况，是我们今年逆势扩张的基础。”

早早开始布局企业定制，以开一个店赚一个为原则的星库空间创始人兼CEO白羽说，他在2016年8月就指出WeWork并非中国共享办公的终极样本。“我在2018年就已经明确提出，WeWork的底层产品和服务，不具备跨文化的复制和扩张能力，这是WeWork亏损的主要原因。星库空间一直高度关注盈利问题，早在2018年就已经实现绝大部分单店的盈利，2019年四季度更有望实现公司层面的整体盈利。应该说没有企业愿意故意亏损，能否盈利恰恰是资产管理核心能力的体现。”

招股书的数据也证实了业内人的担忧，截至2019年6月1日，WeWork进入成熟期的门店仅占30%，也就是说目前的亏损主要是这70%非成熟期的门店造成的。

但流血亏损扩规模，是之前游戏规则里的“规定动作”，企业定制等增值服务才是WeWork的“自选动作”。但在招股书里，这些“自选动作”的业绩都不够突出。拿定制服务来说，Powered by We 1300多万美金的业绩贡献，不及WeWork工位出租40亿美金的一个零头。

也不是所有的选手都站在了WeWork反面，不少业内人站在各个角度替WeWork“解围”，替自己“突围”。

3.一荣俱荣

评论可以有分歧，但目的不能是毁灭。

被共享经济概念捆在一起的造梦者们，如果不能完全放弃跟资本市场打交道，那么未来的行业格局依旧会是：一荣俱荣，一损俱损。

就像人们为什么不去热议IWG（雷格斯）一样，WeWork讲了一个新故事，估值是IWG的十多倍。

假如WeWork的估值继续缩水，同赛道里的人也将跟着“玉石俱焚”，越来越多的联办业内人开始呼吁“抱团”。

同样计划赴港IPO的创富港副总裁唐伟这么评价WeWork，“本身单店有足够的盈利能力就代表商业模式的成立，主要还是看领导人的战略规划及部署能力和公司经营团队的执行力。关于WeWork上市失败、Uber股价大跌，我个人认为更大因素是世界经济大环境的放缓及可能的下行压力。”

但唐伟也曾对WeWork持续飙高的估值怀有疑惑。为了解开这个疑惑，创富港去年跟一家券商团队咨询沟通时，对方拿出了一套来自于美国投资机构常用的估值计算表。当券商把创富港的业务数据填进去发现，竟然得到了60-100亿人民币的估值区间。

“我想说的是：美国的投资机构并不是疯了，在估值上一定有一套核定模式，只不过对WeWork的估值一直使用了区间最高值。目前WeWork的估值骤降，我们认为更多的是经济大环境下行+对创始人失信行为双重因素的影响。”

与优客工场短暂牵手后又分手的方糖小镇，它的联合创始人杨学涛依旧力挺“规模论”：“规模型”不是一个问题，任何高市值的公司都是规模型的公司，关键是规模是否产生效益以及创新是否产生价值。

如果非要找问题，杨学涛认为：“WeWork的问题可能是孙正义太着急了、纽曼太粗糙了以及资本市场太贪婪了。假如WeWork每一个网点都能精耕细作，假如WeWork的企业服务都能赚钱，假如WeWork投资的每一家公司都能和WeWork的会员生态互动，那我仍旧看好WeWork的商业模式。”

资本市场太贪婪了吗？

资本也被裹挟进这个游戏规则里，回顾这一年的融资动态，鲜少有新的资本入局，已经下了重注的投资机构不得不继续加注，就跟孙正义一样，“不然还能怎么办？”

跟投还有翻身机会，撤出就是立马认输。

“由于巨额亏损，亚马逊曾经经历过资本市场的长期质疑，但亚马逊如今是世界上盈利能力最好的公司之一，这个故事也许能替WeWork解围。”杨学涛说。

纽曼选择辞任CEO来为自己的公司解围，孙正义缓了缓自己的野心按下了IPO暂停键，那么国内选手该如何突围？热闹看罢，WeWork给国内联办能带来哪些启示录呢？

4.WeWork启示录

WeWork接下来还有哪些问题待解？

杨学涛认为：“最重要的事情有两个，第一，新团队需要公布新的发展目标及路径，让资本市场相信它值那么多钱；第二，检视所有既存社区，对于盈利能力差或预估不能盈利的，关、停、并、转，同时至少半年内停止开发新的社区，改善公司亏损状况。”

而在WeWork传出两位新联席CEO上任的同时，也被曝出裁员的消息，裁员人数多达5000人，占公司总人数的三分之一。

针对WeWork换帅，杨学涛评价称：“公司一旦到了Pre-IPO、IPO阶段，CEO已经不能完全决定公司的内核和方向问题了，对于WeWork来说，规模、盈利、商业模式，这些问题亟需回答，但也许新任CEO的答案会更好，所以，‘影响WeWork的内核’正是新任CEO的使命。”

黑洞投资副总裁付娟评价此事称，“新CEO上任后，其实内外部压力应该很大；对内裁员与管理层人员调整势必会遇到来自内部管理阻力，同时，关闭那么多不赚钱的业务，极大可能会引起的公司价值跌落，在处理和面对外部投资人时也会有不小的挑战；我们看好联合办公未来的市场发展，所以期待看到WeWork在经历本次挑战后，能够迎来新的发展。”

同时，付娟也表示，黑洞孵化的桉树空间在走多元化资产管理的道路，联办空间只是其中的一块业务。

如果连联合办公鼻祖WeWork都上不了市的话，国内联办的上市之路是否会更加艰难？WeWork暂缓上市对国内联办公司未来规划以及上市进程又会有哪些影响？

创富港副总裁唐伟表示，关于IPO他们有自己的规划，除了香港市场，目前他们也正在搭建海外架构。

“当然外部因素会对我们造成影响，但这不是决定性的，我们会按照自身既定的计划走下去，也许到我们的时间表时，外部因素变成我们的助力了呢？关键是IPO并非创富港的终极目标，上市后我们仍然会秉持“稳健”，为百年老店奋斗。”

方糖小镇联合创始人杨学涛认为，实际上，经过几年的发展，国内的联合办公早已不是2015年时候的模样，也很少有人在完全照搬WeWork的模式在发展。所以，如果说WeWork上市失败会影响中国的联合办公，那影响的也是以“中国版WeWork”自居的联合办公。在未来，不仅是联合办公行业，所有那些违悖基本商业规律的、通过亏损实现扩张的、靠PR博取眼球而不是靠服务获取口碑的公司应该都不会在资本市场上有好的表现。

星库空间创始人兼CEO白羽则指出，WeWork的停滞使WeWork在中国市场上采取的低价高补贴倾销策略逐渐失效，对星库空间的发展反而是迎来机遇期，我们将一如既往的为中国企业提供高性价比的灵活办公产品，并抓住时机壮大自己。上市并非我们的目标，成为长期稳定为中国企业提供服务的民族品牌才是我们的初心和愿景。

梦想加创始人兼CEO王晓鲁表示，梦想加并不急于上市。联合办公市场并不是一个细分市场，而是对传统办公的改造，有非常大的未来前景和市场空间。所以我们还会继续按自己的节奏去发展、稳步扩大规模，等达到一定的体量后，再去考虑上市的事情。

如果硬说要让国内选手吸取WeWork的教训，杨学涛反倒认为国内的联合办公不需要吸取WeWork上市失败的教训。“因为早在两三年前，除了某些拿了大钱陷入癫狂状态的少数人，大多数的从业者已经开始理性地思考规模与盈利的问题，而方糖小镇应该是行业里最早提出“规模化盈利”概念的公司。”

如今，在联办选手纷纷收缩战线的时候，向来低调的创富港今年开始了逆势扩张。创富港为什么能在行业低谷里继续扩张？唐朝说，那是因为：“创富港的发展以求稳为第一原则，只有在稳的基础上，才能追求尽可能的快速发展。快速发展依然是创富港的强烈追求，但永远居于第二位。”